対象物件は、老朽化によるクラック（ひび割れ）が多く発生していました。大通りに面しているその建物の下には多くの人が往来していますが、クラックの一部は、その通りに面した壁の一部に発生しており、落下の可能性もありました。管理会社は全く気が付いておらず、退去後の改装デザインなどにも問題がありその結果、稼働も低迷していました。


相談の内容は、空室改善が主な内容でしたが、人命第一のために、危険なクラックを取り除くことから着手しました。

（図-1.建物の劣化・クラック写真）

<　建物管理は収益以上に安心と安全を第一として運営していく必要があります。　>

空室問題も深刻化しています。1階の2つの店舗の内、一つは、退去後に放置され長期間空室の状況が続いていました。もう一つの店舗は賃貸中ではありますが、事業がうまく行っておらず長期滞納の状況に陥っていました。2階以上は全て住居になっていますが、管理会社からの連絡では、人気の地下鉄沿線から距離が離れているため、建物の競争力が低く、賃料を下げるしか稼働を向上させる手段はないとのことでした。果たしてその通りなのでしょうか？

<　現状分析の結果、建物の改善に必要な項目は下記のポイントに絞られました。　〉

危険クラックの除去を目的とした、大規模外壁改修工事を実施しました。金融機関と協議し長期的な借入条件を提案し了承を得たことで投資家側に有利な資金調達ができました。外壁改修工事は、空室募集を行う上でも印象を良くし非常に効果的です。外壁工事と合わせて1階の滞納店舗には退去してもらい、店舗改装工事も同時に取り掛かりました。

（図-2.外壁改修・店舗工事含むでのビフォー・アフター）

修繕工事を実施したために危険なリスクを大きく軽減させることはできましたが、住居の長期的な空室改善は大きな課題の一つとなっています。

HI再生手法を駆使することで、課題の多くを解決できます。

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市場調査によって、管理会社の見解と同様に人気の沿線から距離があることで、沿線の建物との競合で不利になっていることが確認出来ました。次に建物にご入居されているお客様のデータを分析し、入居者層を把握し、最後に募集戦略を立てるのですが、市場調査の結果を踏まえ、内部の魅力をアップさせるために必要なカスタムリフォームを実行し、既存の賃料から戸当り3,000円～5,000円アップさせ募集を行いました。3か月後に全室が満室になり、その後も、入退去の際に賃料アップした結果、不動産の資産価値も大幅にアップさせることに成功しました。運営会社を変更することで資産価値をアップさせたり、収益性のロスを削減させることも可能です。運営会社を選ぶことはとても重要なポイントなのです。

（図-3.当初の募集賃料と現在の賃料収入の差）

不動産の眠っている価値を目覚めさせることも可能です。